A Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991) continua em vigor em 2026, mas com nova fiscalização intensa e mudanças tributárias graduais devido à reforma, com foco em aluguéis de temporada e grandes locadores. Em 2026, inicia-se uma alíquota simbólica de 1% (CBS/IBS) para testes, com cobrança efetiva escalonada a partir de 2027.
Principais Mudanças e Regras para 2026:
- Reforma Tributária e Impostos: A partir de janeiro de 2026, a nova legislação (Lei Complementar 214/2025) altera a tributação, impactando principalmente aluguéis de temporada (equiparados a serviços de hospedagem) e grandes proprietários (com 4 ou mais imóveis e alta renda).
- Fiscalização e “CPF do Imóvel”: A Receita Federal inicia o cruzamento automático de dados. Proprietários devem declarar contratos, mesmo que não haja imposto a pagar na transição de 2026, para evitar penalidades.
- Aluguel de Temporada: Maior rigor na fiscalização, com plataformas de aluguel repassando informações ao fisco.
- Despejo: Permanece o despejo imediato em casos de descumprimento contratual grave, como falta de pagamento de aluguel e encargos.
Impactos para pessoas físicas e jurídicas
Para pessoas físicas que realizam operações imobiliárias de forma eventual, permanece, como regra geral, a tributação pelo Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Já empresas do setor imobiliário, incorporadoras, construtoras e investidores deverão se adaptar às novas regras, passando a lidar com a incidência da CBS e do IBS, além de novas exigências operacionais.
Transparência e mudança no modelo de tributação
A reforma busca ampliar a transparência da TRIBUTAÇÃO, tornando os impostos incidentes mais claros e eliminando a cumulatividade existente no sistema atual. Com isso, a carga tributária passa a ser explicitada nas operações, o que pode influenciar a formação de preços e a estrutura financeira dos negócios imobiliários ao longo do tempo.
A Reforma Tributária (aprovada via
LC 227/2026) traz mudanças significativas a partir de janeiro de 2026: o ITCMD passará a ter alíquotas progressivas obrigatórias baseadas no valor da herança/doação (até 8% no teto) e incidirá no estado de domicílio do falecido. O ITBI será cobrado pelo valor de mercado na transmissão de imóveis.
Principais Alterações (A partir de 2026):
- ITCMD (Heranças e Doações – Estadual):
- Progressividade Obrigatória: Alíquotas aumentam conforme o valor do patrimônio, proibindo alíquotas fixas.
- Local de Cobrança: Bens móveis, títulos e créditos serão tributados no estado onde o doador/falecido tinha domicílio.
- Base de Cálculo: O imposto incidirá sobre o valor de mercado, e não mais sobre o valor histórico ou contábil.
- Isenções: A reforma prevê isenções para previdência privada e obras culturais.
- ITBI (Compra e Venda de Imóveis – Municipal):
- Valor Venal Real: A base de cálculo do ITBI passa a ser o valor de mercado (valor que seria negociado à vista em condições normais).
- Fato Gerador: O imposto incide no momento da celebração do ato de transmissão do imóvel.
- Cadastro Nacional: A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) visa aumentar a fiscalização e a precisão da base de cálculo.
Essas medidas visam aumentar a arrecadação estadual e municipal, tornando o planejamento sucessório e as transações imobiliárias mais onerosas para patrimônios elevados.
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